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連帯保証人でも自宅は残す:自宅売却で失敗しないための基礎知識

会社の借入金の返済が滞ったら、連帯保証人の不動産と自宅は、売るしかないのか?

社長:「会社の事業が赤字で、3ヶ月後には、銀行への返済ができなくなると予想しています。私は、銀行からの借入金の連帯保証人になっています。ただ、私が所有している自宅と駐車場は、銀行の抵当には入っていません。そこで、今のうちに、駐車場は、親族に売却して、自宅は、妻と子供に贈与しようと思います」

私:「駐車場を買えるほどの、お金持ちの親族がいて、よかったですね」

社長:「いやいや、親族なので、安く売りますよ。半分ぐらい空いている駐車場ですから、安くしてもよいでしょう。あと、妻と子供への贈与ですが、贈与税が高いことは知っています。そこで、結婚してから20年以上になる妻には、2,000万円を贈与します。残りは、相続精算課税制度を使って、30歳の子供に贈与するつもりですが、2,500万円まで無税のはずなので、自宅は全部、贈与できてしまうと思います。そこで、先生には、贈与税の契約書と申告書の作成をお願いしたいのです」

私:「ご自宅は、5,000万円ぐらいの評価なのですか?」

社長:「路線価から計算すると、1億円になりますが、自宅には住宅ローンが5,000万円ぐらい残っています。だから、それを差し引けば、5,000万円になります。住宅ローンがあっても、贈与はできますよね?政府系の銀行から借りているので、会社に貸している銀行とは、まったく関係なく、そのまま、子供に返済してもらうことにしますよ」

 この方法で、社長の不動産を守ることができるのでしょうか?
 絶対に・・・できません。
 駐車場どころか、自宅も、残りません。

 あなたが、会社の借金の連帯保証人になったことで、自宅を取られてしまい、事業に関係がない家族までも、住むところがなくなることは、私も、やりすぎだと思います。
 小さい子供が居ると、転校することにもなり、本当に、かわいそうです。

 しかし、銀行は、あなたに財産があることを知っているから、連帯保証人になることを条件に、会社に貸付を行ってきたのです。
 もし、不動産を、市場よりも安い価格で親族に売却したり、無償で奥さんや子供に、自宅を贈与したら、不当に銀行に損害を与えることになります。あとで、その売買や贈与は無効であったと、訴えられてしまうでしょう。
 そして、必ず、裁判では負けます。
 だから、「親族に安く売ったり、贈与することは、やっても無駄です」と答えています。
 では、このまま、何もせず、銀行が競売してくるのを待つべきなのでしょうか?

 そもそも、あなたが、不動産を安く売ったり、自宅を無償であげてしまうことが問題なのです。
 だから、不動産を適正な価格で売るなら、あとで、誰にも文句は言われません。

自宅を残すためのスキーム

 不動産売却で、自分の財産を処分してしまうことは・・・できないと思いましたか?
 今は駐車場であっても、先祖代々、引き継いできた不動産かもしれません。
 自宅は、親も一緒に住んでいる場合もあるでしょう。
 誰でも、妻に心配をかけさせたくないし、自分のせいで子供を転校させるのはかわいそうです。
 でもそれが、本当に、あなたが不動産を残したい理由ですか?

 生活を安定させたいならば、賃貸であっても、自宅があれば、よいのではないでしょうか?
 不動産を残したいのは、あなたが「ミエ」を張っているからではないでしょうか?
 駐車場からの収入がなくなることは、不安かもしれませんが、副収入がないのが普通ではないでしょうか?

 これだけはハッキリと言えます。
 どんなことをしても、すべての不動産を残すことはできません。
 連帯保証人である、あなたが何の痛みも受けず、銀行が許してくれることはありません。
 あなたを満足させる、すごいスキームも、手法もないのです。

 ただ、やり方しだいで、自宅だけは残せるかもしれません。
 銀行も、お金をできるだけ返済しようとしている人に、ひどいことはしません。
 銀行の担当者を怒らせなければ、冷静に話もできて、交渉も可能です。

 あなたが、自分の利益だけを追求しようとすれば、銀行とは衝突して、かつ負けます。
 最悪は、住む家もなくなり、路頭に迷います。

 だから、自宅以外の不動産は売却し、自宅だけは、適正価格で親族に買ってもらいましょう。
 適正価格?とは、不動産鑑定士に依頼して、評価してもらいます。
 近くの不動産会社に依頼して、近隣の取引から価格を算定してもらうこともできますが、あとで、銀行から文句を言われたときに、評価証明書があった方がよいのです。

 そして、自宅を買ってもらえる親族を探してください。
 もちろん、親族は、銀行からお金を借ります。
 そんなリスクを取れる親族はいないと思うかもしれませんが、よく聞いてください。

 親族に買ってもらって、あなたは、そこに住みますが、賃料を支払います。
 当たり前ですが、ただで借りるのではありません。
 その支払った賃料で、親族は銀行の借入金を返済していきます。
 もし、賃料が支払えなくなった時点で、自宅を売却すれば、親族に借金は残りません。
 だから、リスクはほとんどないと言えます。

 まだ、迷っていますか?
 最後まで、あなたが、今の不動産を保有することに固執すれば、銀行と衝突して、交渉にならず、すべてを失います。不動産を持っているからこそ、手放したくないと思ってしまうのです。
 不動産の処理方法で、銀行と長く話し合うよりも、自宅だけを守って、あとは、再起する方法に向かって動いた方が、よいのではないでしょうか。
 早く処理すれば、それだけ、復活も早くなります。

 親族も絡めて、自宅を残すためのスキームを作りたい方は、下記まで、ご連絡ください。
 スキームを実行したときの譲渡所得税の計算も含めて、ご提案いたします。

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