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固定資産税を削減する方法:とにかく手取りを増やす

固定資産税、事業税、消費税などのランニングコストを、節税する方法がある

 「不動産は、税金の塊です」
 と言うと、
 「本当ですよ。不動産購入時には、登録免許税と不動産取得税、不動産売却時には、譲渡所得に最大で39%もの所得税がかかるんですよね」
 という答えが返ってきます。

 確かに、不動産を買うときも、売るときも税金がかかります。しかし、それは1回きりです。
 一方、不動産を所有しているだけで、毎年、発生する税金があります。
 すぐに思いつくのが、固定資産税です。
 さらに、その不動産を他人に貸し付けると、毎年の確定申告による所得税は当然ですが、事業税や消費税がかかることもあります。
 不動産投資している人と話しをすると、所得税は気にしている人が多いのですが、それ以外は、あまり、相談されません。
 なぜでしょうか?

 固定資産税、事業税、消費税は、節税できない経費だと思っているのです。
 だから、不動産投資によって、資金繰りが苦しくなっても、これらを削減する相談はありません。
空室を減らすための工夫や賃料の減額、所得税の節税のことばかりです。
では、ランニングコストだと思っていた税金が削減できたら、どうでしょうか?
単純に、あなたの手取りは増えます。

 まず、固定資産税の節税を考えてみましょう。
 累進課税ではないため、どれだけ、賃料収入が増えても、税率は変わりません。
 しかも、多く支払ったからといって、修繕費のように、不動産の価値が上がるわけでもありません。だから、できることは、全てやりましょう。

(1)1月1日時点で判定される

 固定資産税は、1月1日時点の状況で、それを保有してる人に課税されます。
 1月1日より前に、建物が消滅すれば、固定資産税はかかりません。
 ここで、更地にして、不動産売却をするならば、1月1日より前に建物を壊した方がよいのでは?と、単純に考えてはいけません。
 1月1日時点で、住宅用地であれば、固定資産税が3分の1になります。(200㎡までは、6分の1)
 そのため、建物が住宅用であれば、1月1日以降に壊すことで、その1年間は住宅用地として、固定資産税が安くなるのです。
 なお、1月1日時点で更地であっても、その年中に、新築を建てるならば、事前に課税当局に通知しておけば、住宅用地になります。

(2)用途が違う土地を分筆する

 固定資産税は、基本的には1筆ごとに評価しています。
 そのため、用途が違うならば、分筆することで評価を分けてくれます。

 駐車場01 右の図で、自宅と駐車場の土地が一筆になっていると、固定資産税も一体で評価されていることがあります。
 駐車場部分は、自宅ではないのに、坪60万円の路線価の道路に接する土地と評価されてしまいます。
 そこで、分筆することで、坪40万円の路線価だけに接する土地と見てもらえれば、評価が下がり、固定資産税も減額できます。

 この他にも、坪40万円の路線価の土地の幅が3Mぐらいしかなければ、セットバックが必要です。
 そこで、セットバックした部分も一緒に分筆すれば、道路とみなされて、ゼロ評価となります。

(3)アパートの住民が使っている専用駐車場

駐車場02  右の図で、アパートの敷地は住宅用地として、固定資産税は減額されますが、その隣に、駐車場があったとします。
 アパートの住民が専用で使っている駐車場は、同じように、固定資産税が安くなるはずです。
 ところが、分筆されていたり、フェンスがあったり、分かりにくいと、非住宅用地として、100%で課税されていることがあります。確認してください。

 また、駅の近くのマンションを事務所として使わせていれば、非住宅用地になります。ただ、改築して、住宅用に限定すれば、住宅用地の特例が使えるようになります。
 同じように、店舗の後ろに自宅があり、見えないと、すべて非住宅用地として課税されているかもしれません。

 なお、1階が店舗、2階が住宅という建物もあります。
 もし、居住用の床面積が2分の1以上であれば、土地全体が住宅用地とみなされ、居住用の床面積が4分の1以上で、2分の1未満であれば、土地全体の50%が住宅用地とみなされます。

(4)地方特有の特例

 固定資産税は、地方税ですので、その地域で特別に、減税されている場合があります。
 例えば、東京では、個人事業主を支援するために、東京23区内の事務所や店舗などの小規模な非住宅用地に対して、固定資産税を20%減免しています。
 ただし、200㎡までの土地で、かつ申請が必要となります。
 あなたの地域でも、特例があるかもしれませんので、必ず、確認してください。
 東京都もそうですが、自分から申請しないかぎり、減免してくれないことが多いので、注意してください。

(5)固定資産税評価額の不服申し立て

 上記の方法で、節税できなくても、他にも方法が残っています。
 そもそも、固定資産税の評価額は、3年に1度、見直されます。
 ところが、1年間でも、地価が大きく下がることがあります。その場合、審査の申し出を行なうのです。
 合理的な理由があれば、評価を下げてくれるでしょう。

 上記以外でも、固定資産税は、登記簿をもとに計算されています。
 そのため、実測したら、面積が小さいことが判明したら、安くなります。
 どうですか?あなたの固定資産税を安くする方法が、見つかりましたか?

 次に、事業税を考えてみましょう。

建物の種類と、その用途 貸付の数
建物 住宅 一戸建て 棟数が10以上
一戸建て以外 室数が10以上
住宅以外 独立家屋 棟数が5以上
独立家屋以外 室数が10以上
土地 住宅用 契約件数が10以上
または、貸付総面積が2,000㎡以上
住宅用以外 契約件数が10以上
上記を併用して、貸している場合 各種の貸付けの総合計件数が10以上

 上記に当てはまる場合に、不動産貸付業として、所得に5%の税率がかかります。
 (それぞれの地方で、条件が多少違う場合があるので、必ず確認してください)
 共有で所有している物件がある場合には、それ全体の貸付状況で判断されてしまいます。
 そのため、それほど賃料が多くない共有の物件があれば、不動産売却することで数を減らして、事業税をかからなくするという選択肢もあります。

 最後に、消費税を考えみましょう。
 不動産投資している人で、商業施設や事務所ビルばかりに投資する人は少ないでしょう。
 ただ一方で、アパートでも、マンションでも、1棟ごと投資する場合には、1階にコンビニ、飲食店、病院などを入店させた方が、賃料が上がります。
 その住宅用以外の賃料が1,000万円を超えると、消費税がかかってきます。
 でも、1,000万円の賃料に対して、5%の消費税とすれば、50万円です。
 しかも、全額、支払うわけではなく、自分が支払っている消費税を差し引いてもらえるのです。
 大した金額ではないのでは?と思うかもしれません。

賃料と消費税

 ところが、消費税は、住宅以外の賃料が1,000万円以上になった2年後に、納める義務が発生するのです。
 そのため、2年後の賃料に対する消費税だけではなく、そのときに、住宅用の物件も含めて、不動産売却をすると、その建物にかかる消費税も支払うことになるのです。
 マンションの売却で、建物価格が3,000万円とすれば、そのときの賃料1,000万円と合わせて、4,000万円に対する消費税200万円を支払うことになります。
 もちろん、あなたが支払った消費税を差し引いてもらえるので、全額ではありません。
 でも、もっと金額の大きな不動産売却をすれば、それだけ、消費税も大きくなるのです。
 住宅用以外の賃料が1,000万円を少し超えるぐらいならば、一部の不動産売却をするという選択肢もあるのではないでしょうか。

 不動産投資では、あなたが、税金をどのくらい支払っても、不動産の価値は上がりませんし、銀行からの融資が有利になるわけでもありません。
 一定の基準を超えると発生する税金は、一部だけ、不動産売却することで回避できるならば、ぜひ、検討してください。

 登録免許税や不動産取得税を節税するのは難しいと勝手に思い込まないことです。
 さらに、あなたが、固定資産税などの不動産投資のランニングコストを減らしたいと考えているならば、下記まで、ご連絡ください。
 上記以外の税金についても、ご提案いたします。

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