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不動産管理会社で節税しよう:とにかく手取りを増やす

自分で不動産管理会社を設立して、自分の不動産を売却すれば、節税できるのか?

「個人資産は3億円、賃料収入が2,000万円を超えたのに、借金を返済し、税金を支払うと、手取りは100万円しかない」という人の手取りが、簡単に3倍になります。
 あなたは、3倍なんて、ウソだろ?と思ったかもしれませんが、個人資産が3億円にもなっているのに、手取りが100万円というのが、低すぎるのです。

 では、具体的に、何をすればよいのでしょうか?
「不動産管理会社を設立して、節税する」これだけです。
 え? それだけ? やっぱり、ウソ・・・ではありません。まぁ、聞いてください。
 あなたが、不動産の手取りを増やそうとすれば、

  1. 仲介してくれる不動産会社の取り分を増やして、空室率を下げる
  2. 部屋をリフォームして、賃料収入を上げる

 など、お金を支出する必要があります。

 一方、節税するために、あなたが、最初にお金を支出する必要はありません。
 うまく節税できないことが分かっても、1円も損をしません。

 あなたは、不動産管理会社を設立するのに、設立費用もかかるし、会計事務所に依頼すれば、毎年、顧問報酬もかかるはずだと思うかもしれません。

 それも、心配ありません。
 不動産管理会社を作る前に、所得税を節税できるかどうか、紙面上でシミュレーションすれば、分かるからです。
 つまり、所得税を節税できないならば、不動産管理会社を設立しなければよいのです。

 このシミュレーションも、「リフォームすれば、賃料が上がる可能性があります」という不確実なものではありません。
 税法が改正されないかぎり、シミュレーションは、ほぼ正確です。
 もし税法が改正される場合でも、数ヶ月前から分かるので、その前に対策すればよいのです。

 だからこそ、私は、自信を持って、「不動産管理会社を作れば、確実に、節税できます」と言えるのです。
 それでも、すでに、あなたは、不動産管理会社を作って、所得税を節税していると言うかもしれませんが、下記のようなスキームになっていませんか?

スキーム01

 だいたい、管理手数料は、賃料収入の5%程度でしょう。
 実際に、あなたの奥さん(社長:妻)が、昼間に、賃貸人を探してくれる不動産会社と電話で対応をしたり、賃貸物件の周りの掃除をしたり、リフォーム会社に発注をしたり、領収書を整理して経理を行います。
 子供は、相続税の節税対策として、株主になります。
 不動産管理会社が儲かって、利益が出て株価が上がっても、それは、子供の財産になるのです。
 これがよくある形ですが、実は、相続税の節税はあまりできていません。

 そこで、これを、下記のようなスキームに変更します。

スキーム02

 これは、不動産管理会社が一括借上する、つまりサブリースという方法です。
 これならば、不動産管理会社は、賃料収入の15%程度の手数料をとることができます。
 先ほどと比べて、不動産会社の売上は、10%分も増えています。

 節税とは、所得税と法人税の税率の差を利用するのが、原則です。
 簡単に言えば、あなたの所得税が高いのは、あなたの所得が高いからです。

 あなたの所得税の税率 > 不動産管理会社の法人税の税率

 ならば、会社により多くのお金を残せばよいのです。
 さらには、

 不動産管理会社の法人税の税率 > 奥さんの所得税の税率 

 ならば、給料を支払えばよいでしょう。
 ということで、もっと、不動産管理会社の取り分を多くすることで、節税できる人もいます。
 その場合には、建物だけを不動産管理会社に売却するスキームを作ってください。

スキーム03

 このように説明すると、「土地も一緒に、不動産管理会社に売却した方がいいのではないのか?」という質問をよく受けます。
 しかし、土地は、あなたが所有したままで、不動産管理会社が、土地に対する地代を支払わない方が、不動産管理会社としての資金効率がよくなります。
(このスキームを選択した場合には、税務署へ書類を提出する必要があります)
 ただし、下記の2つの条件を満たすことが、大前提です。

  1. あなたが、銀行からの借金を、地代収入がなくても、返済できること
  2. あなたの給料などの他の所得が、十分、高いこと

 もし、この条件を満たせないならば、

  1.  → 土地を買うお金は、不動産管理会社が、銀行から借りる
  2.  → あなたにも、不動産会社で働いてもらい、妥当な給料を支払う

 という方法によって、不動産管理会社を利用して、節税することになります。
 もし、あなたが、不動産管理会社を作って節税したいが、自分で計算するのは難しいと考えているならば、下記までご連絡ください。
 今よりも、どのくらい節税できるのか、すぐにシミュレーションして、一番よいスキームを、ご提案いたします。

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