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物件数は少ない方が手取りは多い:とにかく手取りを増やす

不動産を売却して、保有物件を絞った方が、手取りが多くなると聞いたが、本当か?

「私の目標は、不動産投資によって、30代で、総資産を3億円にすることです」
「不動産投資を6年前から始めて、5棟を持つことができました。目標は、10棟です」

 やはり、人間として目標を持つことは大切なことです。
 あなたが、目標をイメージし続ければ、必ず、実現するでしょう。

 ただし、上の2つの目標は、明らかに、間違った目標です。

 私のところには、今まで、何百人もの不動産投資をしている人たちが、相談に来ました。
 一番、多い相談内容が、
「リスク分散で、不動産を買い続けて数を増やし、総資産を大きくしてきました。借金も順調に返済できているのですが、どうしても、所得税が高すぎます。これを節税することはできないでしょうか?」
というものでした。(当社は、会計事務所なので、税金の相談が多いは当然ですが)

 不動産投資は、すべての物件で成功できるわけではありません。
 どれほど、慎重に物件を選んだとしても、建物に瑕疵が発見されたり、賃貸人が賃料を支払わなかったり、大地震で大規模修繕が必要となったり、その地域特有のリスクが発生するなど、将来のことは、誰にも分かりません。
 そのため、自己資金を1棟の大型マンションに集中させるよりも、1棟のアパートや区分所有のマンションを買って、自己資金を分散させる方が、リスクは低くなります。それに比例して、リターンも小さくなりますが、あなたも含めて、個人で不動産投資する人は、そこまでリスクは追わないはずです。
 ただ、総資産が大きくなってくれば、収入も増えるため、所得税は上がってしまいます。
 しかも、比例してではなく、所得税は累進課税のため、所得が大きくなれば、税率は一気に高くなるのです。

 そこで、
「物件ごとのキャッシュフローは、どうなっていますか?」
と聞くと、ほとんどの人が、正確に把握していませんでした。

あなたは、どうでしょうか?
下記のような物件一覧では、キャッシュフローは把握できません。

  アパートA アパートB 区分マンション 合計
1年間の賃料収入 850万円 1,150万円 200万円 2,200万円
広告宣伝費(仲介手数料) 40万円 95万円 10万円 145万円
損害保険、水道光熱費など 15万円 35万円 0円 50万円
固定資産税 40万円 65万円 10万円 115万円
物件ごとの利益 755万円 955万円 180万円 1,890万円
修繕費       190万円
支払手数料(銀行、税理士)       50万円
利息の支払い       450万円
利益       1,200万円
1年間の銀行への元本返済       800万円

 これを見て、不動産投資は成功していると思いますか?
 確かに、利益から元本返済を差し引くと、400万円のプラスとなり、賃料合計の2,200万円の18%も残るように感じます。
 ところが、利益には、所得税がかるのです。
 給料や年金があれば、それと合算されて、所得税の税率が決まるので、何%とは言えませんが、40%にはなるでしょう。
(所得税の最高税率は50%ですが、そこまで行く人は、ほとんどいません)

 1,200万円 × 40% = 480万円の所得税・・・えっ、マイナスになる?

 と、単純に考えてはいけません。
 不動産投資していれば分かると思いますが、減価償却費が存在します。
 そのため、減価償却費を差し引いた利益に対して、所得税がかかります。
 だからこそ、不動産投資は、キャッシュフローを重視しなければいけないのです。

  アパートA アパートB 区分マンション
1年間の賃料収入 850万円 1,150万円 200万円
広告宣伝費(仲介手数料) 40万円 95万円 10万円
損害保険、水道光熱費など 15万円 35万円 0円
修繕費 25万円 155万円 10万円
支払手数料(銀行、税理士) 20万円 20万円 10万円
固定資産税 40万円 65万円 10万円
利息の支払い 210万円 190万円 50万円
減価償却費 200万円 120万円 30万円
利益(減価償却費控除後) 300万円 470万円 80万円
税金(利益×40%) 120万円 188万円 32万円
1年間の返済元本 390万円 350万円 60万円
キャッシュフロー ▲10万円 52万円 18万円

 これで物件ごとのキャッシュフローが計算できました。

 「アパートAは、マイナスだったの? これは、早急に売った方がいい」と考えるのは、結論が早すぎます。
 なぜ、アパートAは、赤字なのでしょうか?
 所得税の税率が40%もあるからです。
 明らかに、アパートAの方が、アパートBよりも修繕費が安く、減価償却費が大きいので、築浅であることが、分かります。
 アパートBは、減価償却費が小さいため、全体の所得を高くしているのです。
 修繕費も、物件ごと区分すると、アパートBが突出して大きいことが分かります。
 それを考えれば、新しい物件を買うことを考える前に、アパートBを売る方がよいでしょう。
 不動産売却によって、所得税が下がり、手取り(キャッシュフロー)は確実に増えます。

 さらに、ここでは、事業税や消費税は無視してきました。
 不動産投資している物件数が増えてくれば、事業税もかかり、ビルの1階をコンビニや事務所に貸し付ければ、消費税を支払うことにもなります。
 不動産投資は、総資産の金額や物件の数で競争するものではありません。
物件ごとの1年間の手取りを最大にすることを、目標にすべきです。

 ただ、このような試算を行い、足を引っ張っている物件が分かっても、なかなか不動産売却の意思決定ができません。

  1. キャッシュフローがマイナスになる物件は、譲渡損失が出ることが多い
  2. 大きな譲渡損失が出る物件は、売っても、銀行からの借金が全額返済できない

 あなたが不動産投資を行い、損切りする不動産売却を決断するというのは、すごく勇気がいることは、分かります。
ずっと、不動産を保有し続けるならば、確かに含み損のままで、実現はしません。
しかも、「近い将来、日本の財政が赤字で破綻すると、インフレになって、不動産価格が暴騰するのでは」とまで、真面目な顔で言うかもしれません。
ただし、あなたが、ずっと赤字の不動産を保有し続けることは、毎年、無駄なお金を捨てることと同じです。知らないうちに、赤字が大きくなり、破たんすることさえあるのです。
インフレになるのが先か、あなたが破たんするのが先か、なんて嫌ですよね。
 やはり、運に賭けるのではなく、自分の意思で、すべての不動産のキャッシュフローをプラスにするように、仕組むべきでしょう。
 そのために、投資している不動産を見直して、売るものと、残すものを選択してください。
 借入金額が小さくなれば、もっと好条件で、借換えしてくれる銀行が出てきて、さらに、手取りが増えることに、つながるのです。

「私の目標は、不動産投資によって、30代で、1年間の手取りを3,000万円にすることです」

 この目標を達成するために、今後、どの不動産を入れ替えていくべきか、ご相談したい人は、ぜひ、ご連絡ください。
 物件ごとのキャッシュフローに関して、詳細なシミュレーションを行い、ご提案いたします。

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