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贈与税で得をするには

農地の贈与税はゼロ円

農地は一括贈与する


農業を継ぐ子供がいるなら、生前贈与がお得

市街化調整区域にある農地は、純農地、中間農地、市街地周辺農地の3種類に分けられます。
このとき、純農地や中間農地であれば、路線価もなく、固定資産税評価額の数倍を、相続税の評価額とするため、高くもなりません。
これらの農地を宅地に転換するときには、農業委員会の許可が必要となりますし、売却しようとしても、農地法により、買える人も限られてしまうからです。
相続税を心配する必要はないので、親族間での争いがないように、遺言書を作成するか、贈与税も高くないので、生前贈与してもよいでしょう。
一番の問題は、そもそも農業を継いでくれる人を育てることだと思います。

最後の市街化周辺農地となると、宅地とした場合の評価額から造成費用を差し引いて、その残高に80%をかけて、評価額を計算します。
このときの造成費用は、すでに税務署が決めている金額であり、実際には、それほど安い評価額にはなりません。
さらに、市街化区域にある農地になると、路線価を使い、宅地と同じ評価額となるため、その相続税は、かなり高くなってしまいます。
やはり、市街化区域内にある農地は、農業委員会に届出さえすれば、簡単に宅地に転換することができるからでしょう。

ただ、市街地周辺農地も、市街化区域内の農地であったとしても、農業を継ぐ子供がいるのに、農地に対する相続税が高くて、廃業せざるえないことは政策上、好ましくありません。
また特に、市街化区域内の農地は、売却したとすると、その時価も高くなるため、農業を継がない相続人との間で、争いの原因にもなります。
相続のときに、一部だけ売却して、農地が細分化されると、農業の事業として採算が合わなくなってしまいます。

そこで、市街化区域内の農地であっても、父親が生前に、農業を継ぐ子供へ一括で贈与してしまうのです。
通常、贈与税を計算するときの評価額は、相続税のときと同じなので、高くなってしまいます。
ところが、農地を担保に提供すれば、贈与税を全額、納税猶予してくれる特例があるのです。納税猶予とは、税務署が、「贈与税の支払いを、待ってくれる」という意味です。

そして、贈与した父親の相続が発生すると、この贈与税は免除されます。
つまり、この特例を使えば、税金を一切、支払うことなく、農地を子供に引き継がせることができるのです。
もし途中で、子供が農業を継続できなくなった場合でも、農地を他の人に貸し出して、その2ヶ月以内に届出書を提出しておけば、納税猶予は続きます。
具体的に、農業を継続できなくなった場合とは、下記のような状態を指します。

(1)精神障害保健福祉手帳の1級の交付を受けた状態
(2)身体障害者手帳の1級又は2級の交付を受けた状態
(3)介護保険の要介護認定における要介護5を認定された状態

注意すべきことは、一旦、贈与の納税猶予の特例を受けた後に、子供が、農業を継続できなくなった場合だけ認められるということです。
最初から、農業ができない状態の子供に、農地を贈与しても、この贈与税の特例を使うことはできません。

そして、農地の評価額が、特に高くなってしまう三大都市圏で、この贈与税の特例を使うためには、生産緑地の指定を受けなければいけません。
生産緑地の指定を受けるためには、下記の3つの要件を満たす必要があります。

(1)生活環境機能及び、公共施設等の敷地の用に供する土地に適していること
(2)面積が一団で、500㎡以上の農地等であること
(3)農林漁業の継続が、可能であること

さらに、幹線街路、下水道等の主要な都市施設の整備や合理的な土地利用に支障がないように、運営しなければいけません。
生産緑地は、市町村が都市計画法に従って地区を指定するので、本当は、農地の所有者の意思とは関係がありません。ただ、実務上は、同意を得ることを前提にしています。
一度、生産緑地に指定されると、都市計画上で必要がある場合以外は、変更できなくなります。
したがって、農地の所有者の意思では変更できないだけではなく、農業を止めた場合でも解除できないことになります。
もし生産緑地の農地の一部が公共施設で使われて、変更された場合には、残った農地では要件を満たさないとされたときには、廃止できます。
とにかく、注意すべきことは、生産緑地に指定するときには、農地の所有者の同意が必要だけど、そのあとの変更では、一切無視されるということです。

そして、生産緑地となると、そこで建築物や工作物を新築したり、増築するときには、市町村長の許可が必要となります。
また、宅地の造成や土地の採取、形質の変更、それに水面の埋立や干拓にも許可が必要となるのです。
さらに、農地の所有者が許可を得ずに、勝手にやった場合には、原状回復を命じられてしまいます。
例えば、畑地を改造した場合には、畑地の状態にまで戻す必要があります。
水田を埋め立てて宅地の造成を行った場合には、水田に戻すのが難しいとなると、畑地に造成しなおすことになります。

確かに、農地を生産緑地にすることで、特例で贈与税をゼロにすることはできます。
そのあと、相続税の納税猶予の特例も使えるようになり、固定資産税や都市計画税も軽減されます。
それでも、生産緑地となれば、上記のように、かなり農地の利用を厳しく制限されてしまうので、よく考えてから、同意するかどうかを決定しましょう。

最後に、贈与税の納税猶予を受けている途中で、子供が農業を廃業した場合は当然ですが、農地の面積の20%超を売却したり、贈与、または宅地などに転換すると、納税猶予されていた贈与税を全額、支払うことになります。

ときどき、「一度、農地を子供に贈与すれば、何年も経ってから、宅地に転換しても税務署は調べないでしょ」と言う人もいます。
ところが、納税猶予を受けた場合には、3年ごとに継続する旨の届出書を提出するため、そのたびに確認されることになるのです。
父親が勝手に贈与することを決めてしまうのではなく、子供と話し合い、ずっと農業を継続する意思があることを確認してから、この特例を使うべきでしょう。

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