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贈与税で得をするには

アパートも贈与できる

建物の贈与はお得


アパートを贈与することで所得税を節税する

贈与と聞くと、「祖父母や両親が、子供や孫にお金をあげること」と考えがちです。
ただ、贈与するものは、お金ではなく、不動産や株でもよいのです。
特に、アパートなどの不動産の贈与は、お勧めです。

「親が子供にお金を贈与して、それで子供がアパートを買う」という意味ではありません。
親がアパートを買って、不動産を子供に贈与するのです。
なぜ、こんなことをするのでしょうか?
基本的に、不動産を贈与するときには、評価額から贈与税を計算します。
この評価額として、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を使ってよいことになっています。
不動産鑑定士に時価を評価してもらうこともできますが、ほとんどの場合、路線価と固定資産税評価額を使えば十分です。

路線価は、土地の公示価格の約80%、つまり時価の約80%になっています。
建物の固定資産税評価額は、建築会社の利益を乗せない、材料などの建築コストだけで評価するため、実際の建築請負金額の約50%程度となります。
ただ、建物は、RC、SRC、重量鉄骨、軽量鉄骨、木造などの構造や内装や外壁に、どのような素材を使うかで、建築請負金額はかなり変わります。そのため、建築請負価額に対して、固定資産税評価額が40%、30%とかなり下がることもあります。
この50%というのは、最大の評価額だと考えてください。

あなたの銀行口座に預金が1億円あれば、相続が発生すると、当然、そのまま1億円と評価されます。
ところが、それを使って、5,000万円の土地を買い、5,000万円のアパートを建てたとします。

土地の路線価 = 5,000万円 × 80% = 4,000万円
建物の固定資産税評価額 = 5,000万円 × 50% = 2,500万円

これが、アパートを建てたときの評価額になります。
さらに、アパートを第三者に貸すのですが、それによって、評価額は下がります。
というのも、更地を相続した人は、自宅を建てることも、土地を半分に切って売ることも、アパートを建てることも自由です。
ところが、住民がいるアパートを相続すると、建物を壊すことができません。
実際に更地にして自宅を建てたり、切って一部を売りたいならば、アパートの住民と立ち退きの交渉が必要となってきます。
それだけ、自由度が少ないという理由で、評価をさらに下げてくれるのです。

アパートの敷地 = 路線価 × (1 - 18%)= 約3250万円
アパートの建物 = 固定資産税評価額 × (1- 30%)= 約1750万円
(18%となっている部分は、土地の借地権割合によって変わります)

アパートの評価額の合計は、5,000万円となります。
つまり、銀行にお金を預けておくのではなく、アパートを建てることで、評価額は半分になるのです。
そして、時間が経つと、建物の固定資産税評価額は下がっていきます。

あなたは、「自分の財産の価値が減ることが、よいことなの?」と疑問に持つかもしれません。
実は、現預金にしておくと収益性がほとんどゼロなのに、アパートにすれば、収益性が何倍にも跳ね上がっています。
財産価値が減った分だけ、収益価値が増えたのです。
つまり、アパートの賃料として将来のお金が入ってくる権利を得たということです。
これが、累計で5,000万円以上になれば、アパートを建てたことで、現預金にしていたよりも儲かることになります。
ただお金が貯まれば、これに相続税がかかるので、評価額を下げた意味がありません。
アパートを作ったら、すぐに相続が発生しないといけません。
これでは運任せになるので、アパートを、子供に贈与するのです。
子供に収益価値が移転して、かつ子供にお金が貯まります。
贈与税を計算するときには、財産価値を基にして、収益価値は無視されます。
だから、収益価値が高いうちに、子供にアパートを贈与してしまう方が得になります。

収入を分散させることで、子供がもらっている給料にもよりますが、所得税も節税になることが多いのです。

ここで、ポイントが2つあります。
1つ目のポイントは、贈与するのはアパートの建物だけでよく、かつ相続時精算課税制度を使えば、贈与税はかなり安くなるということです。
土地は評価額が高く、多額の贈与税が発生する可能性があります。
アパートの建物だけであれば、相続時精算課税制度は、2,500万円(特別控除額)まで無税なので、その範囲内に収まることも多いはずです。
超える場合でも、例えば、3,000万円の評価額であれば、

{ 3,000万円 - 2,500万円(特別控除額)} × 20% = 100万円

の贈与税で、かなり安いと言えます。
5,000万円の評価額であっても、

{ 5,000万円 - 2,500万円(特別控除額)} × 20% = 500万円

の贈与税です。
5,000万円の固定資産税評価額のアパートの建物となると、かなり大きなものになります。それでも、贈与税は評価額の10%でよく、かつ相続のときに精算までしてくれます。

2つ目のポイントは、建物が子供の名義になったあと、土地を保有している親には地代を支払わないということです。

もちろん、親に地代を支払うこともできますが、アパートの収入を子供に移転して、かつ相続財産を減らすという目的に合致しません。
「地代を親に支払わないと、その分が贈与になるのでは?」という質問も受けます。
ただ、親の土地に自宅を建てて住んでいる子供は数多くいますが、地代を支払っている人はほとんどいないでしょう。
それでも、贈与と認定されることはありません。
親子で土地を無料で貸し借りしても、贈与税は発生することはないのです。

ここで紹介した事例は、銀行に現預金があるという仮定でしたが、それ以外でも収益価値がない財産を組み替えて、生前贈与するという方法はお勧めです。
広い駐車場を持っているが、ここにアパートやマンションを建てないかと、金融機関や不動産会社から提案されている人もいるはずです。
でも多額の借金を背負って、賃貸事業をやりたくない人も多いのです。
実際に、大きな賃貸マンションを借金で建てたけど、収入からの返済が足りなくなり、破産した人も大勢います。
ただ、駐車場では、相続した子供が自由に転用できるので、相続税を計算するときの評価額は高くなってしまいます。それなのに、収益価値もありません。
駐車場を相続する子供は、多額の相続税という将来の借金を負うことになってしまいます。
そこで、駐車場の一部でもよいので売却して、収益価値がある不動産に組み替えて、子供に建物だけを贈与すれば、相続財産を減らすことができます。
しかも、子供にはお金が貯まるので、残りの駐車場を相続したときの相続税を支払うこともできます。

あなたの財産を、もう一度、見直してみませんか。
財産価値が高いものを、収益価値が高いものに買い換えて、そのあと、生前贈与してしまいましょう。

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