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コラム あなたは大丈夫?

節税対策をしたら破産?

アパート経営はハイリスク 節税対策で破産することも


相続税の対策で、大成功する人? 破産する人?

「20年以上前に、父親から相続した駅前の土地は、駐車場のままだよ」
「隣の人って、あそこにあるアパートの大家さんなんだって」
「こんな都心の住宅街のど真ん中に畑があるけど、これを売れば、何億円にもなるわね」

と、ご近所から羨ましがられる資産家だったのに、ある日突然、破産することがあります。
「えっ、アパート経営していた、Aさんが破たん? なぜ?」と疑問に思いますよね。

少し時間が経って、「相続税のせいで、破産したんだって」という噂を耳にします。
あなたも、駅前に駐車場を持っていたり、アパート経営しているなら、ちょっと不安になりますよね。

Aさんは、相続税の対策で、アパート経営をしてたはずですが・・・・・・もしかして、税率が高すぎて、破産した・・・・・・ということはありません。 相続税の最高税率は50%です。
最悪、持っている土地をすべて売却しても、半分は残るので、破産するはずがありません。
つまり、相続税が高すぎて、破産することは、ありえないのです。
ただ、相続税が原因でなくても、Aさんが破産したのは事実のようです。

では、なにが原因なのでしょう?
Aさんが破産した理由は・・・・・・アパート経営が失敗したからなのです。

Aさんは、20年前に親の相続によって、駅前の土地を相続しました。
そのときに、意外に相続税が高くて、びっくりしました。
それから、ずっと駐車場として経営してきたのですが、5年ぐらい前に、新聞で土地の時価が上がり始めたという記事を読み、相続税が心配になりました。
そこで、Aさんは、相続税のシミュレーションを税理士に頼んだところ、駐車場は3億円の価値があり、相続税は約1億円になると言われたのです。
Aさんには妻がいて、自宅を売るわけにはいかないので、結果的に、駅前の駐車場の3分の1が相続税で取られることになります。
しかも、相続税を支払うために、土地を売却すれば所得税もかかるため、実際には半分ぐらいはなくなってしまいます。
これでは、真四角の土地が、細長い土地になり、価値はすごく下がってしまいます。

今は生活に困っているわけでもなく、将来は、子供に駐車場の土地をあげればいいかと漠然と考えていました。
でも、このままでは子供は高い相続税を支払うために、この土地を売らなくてはいけません。
親から受け継いだ土地を、売らせたくはないと考えました。
ちょうど、近くの銀行で、相続税の相談会があることを知り、出かけることにしました。
「今どき、都心で、こんな駅近の土地を駐車場にしているなんて、もったいないですね。建築資金として4億円をご融資しますので、アパートを経営するのはどうでしょう。都心ならば、借りる人は絶対にいますから、儲かりますよ」
「別に、年金によって、生活には困っていないので、儲からなくてもよいのですが」
「でも、アパート経営は、すごく相続税の対策にもなるんです」

Aさんは、「アパートを建てるだけで、相続税の対策になるのか?」と疑問に思ったのですが、銀行は、次のように説明してくれました。

相続税を計算するときの建物の評価は、固定資産税の評価額になります。
そのため、4億円の建物は、建築したときに約60%の2億4,000万円の評価に下がります。
さらに、アパートを建てたことで、更地よりも売却することが難しくなった土地も、約80%の評価となり、2億4,000万円に下がります。

ここで大事なことは、相続税での評価額とは、3億円の土地と4億円の建物が、実際に売れる価格とは、まったく違うということなのです。
あくまで、相続税の対策を行なっているので、税法での評価が重要となるのです。
結果、相続税では、土地と建物を合わせて、4億8,000万円の評価となります。
何度も言いますが、このアパートは4億円でしか売れないかもしれませんし、5億円以上で売れるかもしれません。

とにかく、相続税を計算するときの価格は、これから銀行の借金4億円を差し引くので、8,000万円になります。
これに、自宅や現預金などを追加して、相続税をシミュレーションしなおすと、相続税は約800万円と計算されました。
つまり、90%以上も節税できたことになるのです。

最初に、この相続税の対策を聞くと、すごい方法だと思いませんか?
だって、3億円の駐車場を持っているだけでは、その賃料も少ないので、相続税は絶対に支払えませんよね。
だからこそ、相続が起これば、駐車場を切り売りするのです。
ところが、相続税の対策として、アパートを建てれば、賃貸収入が増えて、800万円ぐらいのお金は、すぐに貯まるでしょう。
相続税を支払うために、駅前の駐車場を売却する必要はなくなります。

それどころか、30年かけて銀行の借金を返済すれば、建物を取り壊して、更地が自分の財産として、戻ってくるのです。
しかも、銀行に返済したローン以上に賃貸料が入っているならば、お金も手元に残ることになるのです。

これって、夢のような、ウソのような話ですが・・・・・・と思い、妻に相談します。
「その方法って、銀行が薦めているんでしょ。少しでも、このアパート経営が破たんする可能性があるならば、4億円も貸さないわよ」
「まぁ、駅前には、同じようなアパートがあって、銀行が言うには、みんな、相続税の対策のために建てているみたいなんだ。あれだけ、人通りも多いから、借りる人はいるよな」
「そうよ、空室の心配はないわよ。それより、今までは、固定資産税を支払うために、駐車場を経営したようなものだから、お金はまったく貯まらなかったわ。でも、アパートを建てて、賃貸収入が増えれば、海外旅行に行けるかもしれないわね」
「思ってみれば、親父もアパート経営していたな。それは、兄貴が相続したけれど、あれが相続対策だったんだな。それで、相続税を支払うお金を作り、あの駐車場の土地を売らずに、俺が相続できたのか」

実際に、アパートを建てて、相続税の対策が大成功した人たちは大勢います。
何もしなければ、数億円にもなった相続税が10分の1になり、土地はまったく切り売りせず、子供に相続させることができました。
ただ一方で、銀行に借金を返済できなくなって、アパートを手放すどころか、自宅まで競売されて、破産した人たちは、それ以上にたくさんいるのです。

結局、Aさんも、この話に乗ってアパート経営をしたのですが、破たんしました。
海外旅行どころか、自宅まで売却することになってしまったのです。
でも、おかしいですよね。
だって、3億円の土地に4億円のアパートを建てるということは、3億円の自己資金があったことと同じです。
40%以上も頭金を用意して始めたアパート経営が失敗した理由とは、何だったのでしょうか?

今の日本で、土地の価値がずっと上がり続けると考える人はいません。
それが、どれほど都心の土地であっても、同じです。
そのため、現在の土地の評価は3億円だったとしても、数年後に4億円になっていたり、2億円になっていたりすることは、理解できるでしょう。

ただ、問題は、それが、急減に変化してしまうことなのです。
数十年ではなく、数年で半分の価値になったり、1.5倍の価値になるというのがポイントです。

そもそも、相続税の対策を行なうために、アパートを建てるお金を銀行が貸してくれる時期は、景気がよくて、土地の価値が上がっているときです。
銀行は、お金を貸すために、相続税の相談会などを開くのです。
そのあと、景気が悪くなり、土地の価値が下がっているときには、銀行のローンの審査は厳しくなります。
つまり、土地の価値が上がり、相続税が心配になり、銀行が命一杯のローンを貸してくれるときは、アパート経営を始める時期としては、最悪なのです。

先ほどのAさんのケースでも、アパートを建てたあと、急激に景気が悪くなり、土地の評価が、3億円から2億円に下がったのです。
土地の価値が下がるとは、アパートの賃料が下がることを意味します。
なぜかと言えば、高い賃料のアパートは、みんなが欲しいと考えるので、価値が上がり、逆に低い賃料のアパートは欲しい人が少ないため、価値が下がるのです。

アパートの価値とは、賃料収入の利回りから計算するため、価値が半額になることもあります。
駅前の土地は価値が高いのではなく、高い賃料収入が見込める土地だから、価値が高いのです。
そのため、アパートを建てないで、更地のままであったとしても、価値が上がったり、下がったりするのです。

Aさんのアパートは、土地も含めて4億円の価値に下がり、そこから4億円の借金を差し引くとゼロ円になってしまったのです。
数年では、銀行の借金の元本は、ほとんど減りません。

こうなったときに、すぐにアパートを売却すればよかったのです。
現時点から、さらに土地の価値が下がれば、債務超過になるからです。
賃料が下がれば、借金の返済は苦しくなります。
毎年、建物などの減価償却費は小さくなり、借金の返済も利息が少なく、元本が多くなっていくので、経費がなくなり、所得税が年々、増えていきます。
修繕費も貯まらないので、建物自体の見た目も悪くなります。

助言してくれた人もいましたし、Aさんも理解はできたのですが、アパートを売る決断ができませんでした。
なにもしなければ、3億円の土地を半分売却して、所得税を支払えば、1億円の相続税を支払えたのです。
それなのに、なぜ、土地をすべて売却しなければいけないのか、納得いきません。
そもそも、儲かるためではなく、相続税の対策のために始めた事業なのです。

しかも、数年で、7億円で作ったアパートの価値が、4億円に下がったのだから、逆に、数年で元に戻るかもしれないという甘い期待も持ってしまいました。
でも、土地の価値が戻っったとしても、修繕もしていないアパートの賃料は二度と上がりません。
そのため、借金の返済が楽になることは永久にないのです。
こうなると、破綻するまで、ずっと悩み続けるしかありません。

それにしても、このアパート経営は、そんなに無謀な事業だったのでしょうか。
あなたも同じだと思いますが、親からもらった土地には、どうしても愛着が湧きます。
そこで生まれて育ち、親戚や友人も多く、どのお店がおいしくて、どこのスーパーが安くて、一番、値引きしてくれるのかまで、よく知っています。
すごく住みやすく、これほどよい場所はないと思うはずです。

そのため、自分の土地にアパートを建てたら、借りてくれる人が、ドンドン来ると自信を持ってしまうのです。
ところが、空室が数ヶ月間も埋まらなかったり、賃料を大分下げなければいけないという現実に直面するのです。
よく、田んぼの真ん中に不釣合いなマンションが立っていたり、駅前でも、なぜ、間口が狭い道の奥に、こんなに大きなアパートがあるんだと思うことがあります。

Aさんの土地も、駐車場ならばよかったのですが、住むという観点からは、周りのビルで日当たりが悪く、駅に近いのでうるさく、環境に問題がないとは言えません。
それに加えて、景気がよいときに、新しい大型マンションが駅前に建ったのです。
景気が少し悪くなると、住宅ローンに苦しくなった人が賃貸に回し始めます。
競売になったマンションを安く買った人は、賃料も安く設定できます。
アパートよりも設備がよく、防犯もよいマンションに人が流れてしまったのです。
不動産会社からは、賃料を下げなくては、空室が埋められないと言われました。
その下げた賃料から計算されたアパートの価値が、4億円なのです。

今となっては遅いですが、Aさんに、
「もっと借金は、少なくてもよかったのでは? 賃料が下がることも計画に入れて、アパートを建てるべきでしたね」
と、心無い言葉をかける人もいました。
でもそれは、あと出しだから言えるのです。

相続税の対策が目的であるため、ぎりぎりまで借金をする方が節税できるのです。
銀行の多くのお金を貸したい希望にも、合致しています。
全員が、不動産の価値が、それほど乱高下するとは、予想していません。
でも、実際に、土地の価格は大きく変動したのです。

この話を聞くと、相続税の対策などやらずに、駐車場にしておけばよかったという結論になります。
駐車場を半分だけ売却して、相続税を支払えばよかったのでしょうか?

答えは、相続税の対策は行なう・・・・・・べきです。

子供が相続税を支払うために、駐車場を半分売却すれば、狭くてアパートを建築しずらくなります。
それで、半分を駐車場にしていたとしても、固定資産税ですべて消えてしまいます。
これでは、土地を持っている意味がありません。

もともと、Aさんが破たんしたのは、アパート経営を相続税の対策のためだからと、あまく予想してしまったことです。
アパート経営には、どれだけ頭金があったとしても、借金をするからには、絶対に事業のリスクがあることを覚悟しなければいけないのです。
そこで、「自分の土地の上に、自己資金だけで建物を建てて、アパート経営するならば、リスクはない」と考えるのも間違いです。
借金をしなければ、相続税の対策にはならず、子供は多額の税金を支払うため、結果的に、このアパートを売ることになるでしょう。
借金のリスクと相続税のリスクのバランスを取ることが、重要なのです。

ここで、「サブリース会社に、賃料を保全してもらえば、リスクをコントロールできる」と言う人もいます。
でも、サブリース会社は、原則、新築から10年間など、リスクが小さい時期にしか契約してくれません。
物件の立地がよく、10年後もリスクが小さいと判断された場合にだけ、更新してくれるのです。
それで、10年後に契約が解除されたら、古くなった建物で、保証もなく、自分で住む人を探さなければいけなくなります。

サブリース会社もビジネスです。
儲かることしかやりません。
もちろん、サブリース会社を使ってはいけないと言っているわけでありません。

自分の土地を守るためには、人任せにせず、自分で理解して、相続税の対策を実行しなければいけないと言っているのです。
お金や財産があるときには、みんな、やさしくしてくれても、お金や財産がなくなれば、やさしくしてくれる人は、絶対に減ります。
何億円もあった、お金など、すぐに消えてなくなります。
稼ぐのは大変でも、なくなるのは、あっという間なのです。

私たちは、必ず1回の相談で結論を出します。

私たちは、公認会計士、税理士、司法書士、行政書士の専門家集団です。
1回の相談で、十分満足いただける解答を出せる自信があります

結局、税金の相談は税理士に聞いたほうが得になります!

TEL:03-3539-3047
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